Ситуация на рынке недвижимости

Хотелось сейчас бы затронуть достаточно важную тему, которая касается значительной части наших граждан. Это ситуация на рынке недвижимости и в частности - в ипотеке, где у нас, к сожалению, имеются весьма печальные тенденции. По разным оценкам строительная отрасль либо уже вошла в кризис, либо стоит на его пороге. Так или иначе объективно определённый "пузырь" на рынке имеется. И главное, что хороших вариантов решения проблемы пока не просматривается.

Итак, на прошлой неделе пришла следующая информация. По данным ДОМ.РФ доля нераспроданного жилья в России достигла рекордных 67% от общего объёма первички, находящейся в стадии строительства. Из них на продажу выставлено только 44 млн м2. При этом общая площадь пустующих квадратных метров составляет 71 млн м2.

Чтобы разобраться, как такая ситуация у нас вообще сложилась, предлагаю небольшой исторический экскурс. Во время коронакризиса в 2020 году перед правительством возникла задача как-то поддержать экономику. Одним из наиболее популярных решений здесь является запуск различных строек. Причем как инфраструктурных объектов, так и жилищного строительства. В общем, решили особо нового ничего не придумывать. И правильно сделали, обратившись к старым, добрым и проверенным инструментам.

Затем ввели льготную ипотеку, ставка по которой была изначально равна в 6,5%. Для чего это сделали? Ошибочно полагать, что лишь сугубо для того, чтобы граждане улучшили жилищные условия. Да, разумеется, данная задача тоже преследовалась, но носила второстепенный характер. В первую очередь государству было необходимо поддержать строительную отрасль, которая генерирует огромный мультипликативный эффект и в кризисные моменты, действительно, "вытаскивает" экономику. И льготная ипотека в 2020 году свою задачу полностью выполнила.

Однако далее её не просто не отменили, но даже не попытались трансформировать, сместив акцент. Когда задача поддержки экономики через строительную отрасль была фактически выполнена, было необходимо обратить внимание на желания и потребности граждан. Но этого не произошло. Льготная ипотека до сих пор растет бешеными темпами, что логично приводит и к росту цен.

По данным сервиса "Домклик" на декабрь за три года в номинальном выражении цены за квадратный метр на первичку выросли на 74%. Выросли ли на сопоставимую величину доходы граждан хотя бы в номинальном выражении? Понятное дело, что нет. При этом стоит понимать, что 74% - это средняя цифра по стране. В некоторых регионах мы имеем буквально зашкаливающий рост цен. Ставропольский край +130%, Ростовская область +116%, Краснодарский край +149%, Республика Башкортостан +93%.

Можно ли, исходя из этих цифр, заявлять, что граждане, таким образом, улучшают свои жилищные условия? На мой взгляд, конечно, нет. По той причине, что за те же самые деньги, что, например, четыре года назад можно было купить условно 65-70 м2. Теперь за эти же деньги можно купить лишь 45 м2. Ведь именно столько составила средняя площадь квартиры в новостройке по итогам 2022 года. Таким образом, жилищные условия граждан не просто не улучшаются, но ещё и, если смотреть с точки зрения метража, ухудшаются, т.к. вынуждены покупать меньшую жилплощадь.

Однако ситуация у нас, действительно, непростая. По той причине, что, если резко обрубить льготную ипотеку, обрушится спрос, который и так очень сильно проседает. А это в свою очередь ввергнет строительную отрасль в масштабный кризис, что в свою очередь, будет иметь негативные последствия для всей экономики.

Крупные застройщики этот кризис переживут, т.к. у них достаточно оборотных средств. Они просто прекратят строить, сократят расходы и будут сидеть, не снижая цены, распродавать те квартиры, которые уже построены, сохранив лишь центральный офис. Однако застройщики средней руки могут разориться, что повлечет за собой массовое банкротство.

Власти данную проблему, в целом, осознают. Причём когда в Центробанке заявляют о перегреве на рынке ипотеки, я полностью с этим согласен. В правительстве, действительно, были допущены определённые ошибки. Вовремя не среагировали.

Но что предполагается сейчас Итак, Минфин объявил, что ужесточает условия по льготной ипотеке, а также повышает долю первоначального взноса с 20% до 30%. ЦБ же традиционно считает, что со всеми проблемами необходимо бороться только одним методом - через повышение ключевой ставки. Недаром на прошлой неделе на форуме "Россия зовёт!" Набиуллина напрямую перешла к шантажу правительства, заявив, что чем больше оно направляет средств на поддержку экономики, чем больше "раздувает" целевые программы, тем ЦБ будет ещё сильнее повышать ключевую ставку.

К сожалению, в Центробанке не привыкли анализировать ситуацию "на земле", не привыкли к сложным умственным заключениям и в итоге получилось следующее. Ключевая ставка растёт, а вместе с ней растет и банковская ставка по ипотеке. Однако льготная ставка на первичку как действовала, так и продолжает действовать. Её уровень не изменился. Зато выросла ставка по ипотеке на вторичку. Соответственно, тот спрос, который был на вторичку, начал активно перемещаться на новостройки.

В итоге этот "мыльный пузырь" через повышение ключевой ставки не то что не сдувается, но надувается ещё сильней. Это, к слову, ещё один яркий пример того, как действия ЦБ просто не решают реальные проблемы, но ещё и дополнительно создают новые.

🏘️ Итак, какие тут могут быть варианты решения. Думаю, в правительстве это в целом понимают. У нас имеется существенный неудовлетворённый спрос на ИЖС, где цены ещё не разогнались и, надеюсь, не разгонятся. Тогда как востребованность программ индивидуального жилищного строительства очень большая. Согласно данным соц. исследований более 70% граждан хотят жить в собственном доме, а 56% тех, кто живёт в квартире, хотели бы жить в собственном доме.

Понятно, что переедут не все. И даже не половина. Но даже те темпы выдачи льготной ипотеки на ИЖС, которая началась совсем недавно, подтверждают, что имеется огромный неудовлетворённый спрос. По этому году будет выдано порядка 80 тыс. ипотечных кредитов на ИЖС. Для сравнения, по 2021 году было выдано 10 тыс. То есть рост в 8 раз. Всего же потенциал примерно 150 тыс.

Таким образом, имеется возможность перенаправить ресурсы строительной отрасли с новостроек, спрос на которые прекращается, на ИЖС. Пока же рынка ИЖС у нас нет. Не работают застройщики, нет типовых проектов, нет массового индустриального домостроительства, не подключены к системе кредитования банки. Кто-то может сказать, что когда придут банки и застройщики, то цены раздуются, и мы получим такую же ситуацию, что сейчас на первичке. Но таким образом можно вообще ничего не делать и не заниматься ничем. За подобным должны следить соответствующие ведомства. Но если по льготной ипотеке были допущены ошибки, не означает, что нужно прекращать заниматься строительной отраслью в принципе.

В общем, я надеюсь, что спрос будет перенаправлен, и строительная отрасль все-таки не погрузится в масштабный кризис, который, к сожалению, будет иметь весьма серьёзные последствия для всей экономики. Ведь даже если смотреть по стройматериалам, то 98% из них являются российскими. В цепочках задействовано огромное количество предприятий, особенно малого и среднего бизнеса, преимущественно в регионах.

Льготная ипотека в нынешнем виде действует до 1 июля 2024 года. А что будет дальше, кризис или перенаправление ресурсов на ИЖС, увидим.

Константин Двинский